IMPÔT À PAYER SUR LA VENTE DE PROPRIÉTÉS- GAINS EN CAPITAL

En tant que propriétaire d’une propriété en Espagne, lors de la VENTE, vous devez payer ce que nous appelons « Ganancia Patrimonial », également connu sous le nom de « Capital Gains » en anglais, ou « Plus-value » en Français, « Meerwaarden » en néerlandais, ou « Kapitalgewinn » en allemand, etc. Cette taxe sur la vente fait partie de l’impôt général sur le revenu.

Afin de savoir comment fonctionne cette taxe, veuillez faire attention aux concepts suivants:

1.- PRIX D’ACHAT DE LA PROPRIÉTÉ:  Montant total payé sur le prix de l’acquisition lors de l’achat de la propriété.

2.- FRAIS ET TAXES JOINTS À L’ACHAT: Ce concept englobe le montant total des dépenses et des taxes payées qui étaient liées à l’achat:

– Frais de notaire et d’enregistrement foncier

– Montant payé sur la TVA et le droit de timbre (en cas de nouveaux biens) ou les droits de mutation (en cas de reventes)

– Honoraires professionnels : Honoraires d’agent immobilier, honoraires d’avocat, etc.

3.- RÉFORMES, TRAVAUX ET AMÉLIORATIONS APPORTÉS SUR LA PROPRIÉTÉ:  Il est très important de savoir que toutes les réformes ne seront pas acceptées comme réduction de l’impôt sur les gains en capital.  Purement, l’administration espagnole n’acceptera que les réformes considérées comme « structurelles », comme la « réhabilitation » ou les « extensions » des constructions.

Les extensions effectuées dans la propriété peuvent également être envisagées afin d’obtenir une réduction de l’IRPF.  L’administration fiscale espagnole considère que « l’extension » consiste en un processus par lequel de nouveaux éléments sont incorporés dans une propriété, obtenant comme un travail / construction dans la propriété qui donne une plus grande capacité de production. « Dans ce concept entrera dans les nouvelles constructions, les extensions de surface, etc. faites sur la propriété. De même, le coût de ces extensions pourrait être calculé comme une valeur d’acquisition plus élevée.

Mais, attention, les travaux de réparation et de conservation qui sont effectués dans la maison ne peuvent pas être calculés dans le but de réduire le montant de la plus-value, car il ne s’agit pas de travaux visant à améliorer la maison ou à l’agrandir, mais à la maintenir en parfait état pour l’utilisation et le plaisir.

Et pour différencier les « travaux d’amélioration » des « travaux de conservation », le bureau des impôts indique que « les réparations et conservations sont celles qui visent à maintenir la durée de vie utile du bien et sa capacité de production ou d’utilisation, alors qu’il est possible de considérer comme extensions ou améliorations celles qui se traduisent, soit par une augmentation de la capacité ou de l’habitabilité du bien,   ainsi que dans une prolongation de sa durée de vie utile. Dans le cas où vous avez effectué des travaux de rénovation , selon la nature de ceux-ci, ils peuvent être classés comme des améliorations ou des extensions, auquel cas ils doivent être pris en compte dans le calcul de la valeur d’acquisition du bien transféré, ou des frais de conservation ou de réparation, qui ne doivent pas être pris en compte dans ledit calcul.

En conclusion, nous sommes confrontés à une question de preuve, qui doit être résolue au cas par cas en fonction de la nature des travaux réalisés.

4.- RETENUE POUR GAINS EN CAPITAL: Dans le cas où le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, il y a une retenue sur le prix de la vente de 3 %. Ce montant n’est pas versé au vendeur, et doit être versé au bureau des impôts à titre de « retenue » pour la prochaine déclaration de gains en capital qui sera présentée après la vente. L’acheteur a l’obligation de « retenir » les 3 % du prix à payer et de les déposer au bureau des impôts espagnol, en tant que « paiement à l’avance » des plus-values à payer par le vendeur.

ASSIETTE DE L’IMPÔT

La vente de propriétés espagnoles dérive dans la responsabilité des gains en capital envers les vendeurs sur le « bénéfice net » obtenu de la vente avec la formule suivante:

Prix de la vente – Prix d’acquisition – Frais et taxes d’acquisition – Coût des « réformes structurelles » effectuées sur le bien

TAUX D’IMPOSITION

Une fois calculé la base de cet impôt « Bénéfice net », vous le taux d’imposition à payer diffère de votre situation fiscale en Espagne en tant que RÉSIDENT ESPAGNOL ou NON-RÉSIDENT ESPAGNOL:

– RÉSIDENTS ESPAGNOLS-MODÈLE 100:

Dans le cas où vous êtes considéré comme « résident fiscal espagnol » (ce qui signifie que vous payez votre impôt sur le revenu en Espagne en tant que résident espagnol), alors, une fois les gains en capital calculés, vous aurez les avantages suivants sur l’impôt:

• PAS DE GAINS EN CAPITAL POUR LA RÉSIDENCE PERMANENTE: Dans le cas où la propriété que vous vendez est votre résidence permanente (vous l’avez utilisée pendant plus de 3 ans comme votre « maison permanente »), alors vous aurez les avantages suivants:
  • Si vous avez moins de 65 ans: Vous ne payez pas CG pour les montants de la vente obtenus « réinvestis » dans l’acquisition d’un nouveau bien à utiliser comme résidence permanente. Vous avez 2 ans pour pratiquer ce « réinvestissement » (passé 2 ans sans investir ces montants, vous serez imposé en totalité).
  • Si vous avez plus de 65 ans : Vous ne payez pas CG pour les montants obtenus lors de la vente. Et ce même si vous ne « réinvestissez » pas dans une nouvelle propriété.
• PAS DE RETENUE DE 3 % : À la fin de la vente, vous recevez le montant total du prix de l’acheteur sans retenue applicable.

TAUX D’IMPOSITION EN CAS DE RÉSIDENTS FISCAUX
Bénéfice net	Taux d’imposition
Jusqu’à 6000 €	19 %
6000 – 49.999 €	21 %
50.000 – 199.999 €	23 %
+ 200.000 €	26 %

– NON-RÉSIDENTS ESPAGNOLS – MODÈLE 210: TAUX D’IMPOSITION FIXE: 19 %

Exemple de calcul des gains en capital :

• Vous avez acheté une propriété de revente en 2015 pour un prix de 200.000 EUR.
• À ce moment-là, vous avez payé 24.000 EUR, soit les 12 % des dépenses: 10% de droits de mutation + 2% de notaire, de registre foncier, de frais d’avocat, etc.
• Ensuite, vous avez fait des réformes internes pour 17.000 EUR (changement de labour du sol, réparation de la piscine et nouvelles fenêtres).
• Quelques années plus tard, vous avez construit un garage pour une valeur de 20.000 EUR

Ensuite, vous avez décidé de vendre maintenant pour un prix de 260.000 EUR.

Quels sont les gains en capital tirés de cette vente?

NOTE: Avant de faire le calcul, nous devons informer que l’administration espagnole prendra en compte tous les concepts ci-dessus pour réduire la taxe, à l’exception de celui des « réformes internes » pour une valeur de 17.000 EUR. La raison en est que les réformes « internes » qui ne sont pas des réformes « structurelles » ne sont pas considérées comme des avantages fiscaux.

Nous utilisons la formule :

260.000 (Prix de la vente) – 200.000 (Prix d’acquisition) – 24.000 (Frais et taxes d’acquisition) – 20.000 (Garage neuf) =

16.000 EUR

Il s’agit du « bénéfice net » à obtenir avec la vente

Comme le taux des gains en capital est de 19 %, le montant de l’impôt sur les gains en capital sera de :

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

MODE DE PAIEMENT DE LA TAXE

Dans le cas des résidents fiscaux espagnols, l’impôt est déclaré avec le reste des revenus, pensions, salaires, etc. dans le cadre de la déclaration globale d’impôt sur le revenu à présenter avant la fin du mois de juin de l’année suivante.

Dans le cas des résidents NON fiscaux en Espagne, la façon de payer les gains en capital est la suivante:

• A L’ISSUE DE LA VENTE: 3 % RÉTENTION: A l’issue de la vente, l’administration espagnole oblige l’acheteur à effectuer une RETENUE de 3 % sur la valeur du Prix de la vente. Ainsi, vous ne recevez pas le prix total convenu. L’acheteur conserve les 3 % du prix total et il a l’obligation de les déposer au bureau des impôts. Cela se fait « le jour même de la conclusion de la vente ».

REMARQUE: En suivant l’exemple ci-dessus, dans le cas où le prix de la vente était de 260.000 EUR, la retenue qui serait effectuée par l’acheteur serait de 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• AVANT 4 MOIS APRÈS LA CONCLUSION DE LA VENTE: DÉCLARATION DES GAINS EN CAPITAL 19% applicable aux ressortissants de l’UE et de l’UE): Après la conclusion de la vente, vous avez 6 mois pour présenter la « Déclaration des gains en capital » à l’administration fiscale espagnole.  Dans cette déclaration, vous (ou votre avocat), devez calculer la taxe en suivant l’exemple ci-dessus. Dans ce cas, le montant que vous devez payer est de 3.040 EUR.

NOTE: Comme expliqué ici, les gains en capital dérivés de cette transaction sont de 3.040 EUR. Comme vous avez été retenu avec un montant plus élevé (7.800 EUR), alors, vous avez un « crédit » auprès de l’administration espagnole pour la différence.

Donc, si l’administration espagnole détient de vous 7.800 EUR pour la taxe CG, comme le résultat final de la taxe n’est que de 3.040 EUR, alors, l’administration espagnole doit vous « rembourser » la différence: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Comment demander ce remboursement?  Votre avocat doit inclure ce fait sur la même déclaration de gains en capital, à présenter au bureau des impôts.

REMARQUE: HABITUELLEMENT, LES PROPRIÉTAIRES CONFONDENT LA « RÉSIDENCE FISCALE ESPAGNOLE » AVEC LA « RÉSIDENCE ESPAGNOLE ».

En d’autres termes, les gens pensent que la « carte de séjour espagnole », ou « certificat de résidence » obtenue dans la police nationale espagnole, est suffisante pour démontrer qu’ils sont « résidents espagnols pour les impôts », et, malheureusement, ce n’est pas le cas.

La « Carte de Résidence Espagnole » (ou « Certification de Résidence Espagnole »), n’est pas le document valide pour changer votre contrepartie fiscale en tant que « Résident Fiscal ».

La carte de résidence espagnole (ou certificat) sert uniquement à déclarer que vous « vivez » en Espagne, afin de faciliter la police pour avoir un meilleur contrôle sur les résidents dans une zone déterminée.

Afin de devenir résident espagnol pour les impôts, puis commencer à payer vos impôts en Espagne en tant que citoyen espagnol normal, vous devez obtenir la CERTIFICATION FISCALE RÉSIDENT ESPAGNOL délivrée par le bureau des impôts espagnol ou les douanes espagnoles, puis vous commencerez à payer vos impôts en Espagne, et non dans votre pays d’origine.

Et, aussi, une fois que vous devez déclarer à l’impôt du bureau de votre pays que vous êtes résident fiscal espagnol, et que vous ne souhaitez pas continuer en tant que résidence fiscale sur votre pays-

Donc, s’il vous plaît, vérifiez avec votre conseiller fiscal les impôts que vous payez actuellement parce que, même si vous n’êtes pas résident espagnol, vous devriez déclarer et payer l’impôt sur le revenu non résidents.

 

AUTRES TAXES POUR LES VENDEURS-PLUSVALÍA

Principalement, la PLUSVALÍA, est une taxe sur l’augmentation de la valeur du terrain dans lequel se trouve votre propriété, à partir du moment de l’achat et de la vente. C’est la seule taxe que nous ne sommes pas en mesure de calculer avant la vente, car elle dépend de critères spécifiques de la mairie.

Dans ces cas, une retenue de l’acheteur au vendeur suffit pour couvrir le paiement de cette taxe. Dans l’ensemble, lorsque le vendeur quitte le pays après la vente.